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建设工程中标贷款!在建工程抵押贷款(银行客户经理必会)

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【产品二十四】在建工程抵押贷款

【产品定义】

在建工程抵押贷款,指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

建设工程中标贷款!在建工程抵押贷款(银行客户经理必会)

在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。

【法律依据】

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”,该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。

《担保法》司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确,但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为:抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定,在建工程抵押必须具备以下几方面条件:

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其它用途的债务进行担保,而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押,对在建工程抵押担保的种类没有限定。

2、在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号,故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

【产品优势】

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时,又可解决企业的融资需求,现广泛地被银行所采用。

【风险控制】

在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押,在建工程抵押的法律关系较为复杂,不确定因素较多,隐含较多的风险,如操作不当,很可能出现法律风险,造成信贷资产损失。

银行在审查时应重点要把握以下三点:

1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同,注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。

2、确定在建工程可抵押担保额度时,应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况,应要求工程施工单位出具书面证明材料。

3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外,还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保,如出现施工单位主张工程款优先权时,银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任,使贷款资金不受损失。

(四)在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。银行在办理在建工程抵押贷款时,应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押,而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权,土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续,取得抵押物登记证。银行要密切关注在建工程的建设施工情况,根据实际及时办理新增部分在建工程的抵押手续。当在建工程竣工,客户已取得房屋所有权证后,银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定,与客户重新签订抵押合同,按规定办理房地产抵押登记.

(五)在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险及防范 。

房地产开发企业为筹集资金,常常在开发的过程中就进行预售,一般说来,在建工程抵押与商品房预售不能同时并存,也就是说,商品房预售时,开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系,否则购房人将无法获得房屋的产权证。根据《城市房地产管理法》第45条的规定,开发企业只要“按揭供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期”,就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,进而进行商品房预售。

预售是一种转让行为,根据《担保法》第49条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”

如果购房人在购买房屋时需向银行申请贷款的,根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第14条:“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。”

【已设定在建工程抵押权项目商品房预售操作】

1、预售部分要先解除抵押关系,后签订预售合同,否则,签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项,或提供与该款项等值的其他财产作担保后,银行同意解除预售部分的抵押关系,开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复,流动销售,实现良性循环。

2、银行应该尽可能地成为唯一的监管银行,全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时,即选定抵押权银行作为监管银行,在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户,并与监管银行签订监管协议,明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户,预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工,在实际工程进度与计划进度一致的前提下,允许根据相应的预算方案使用预售款,实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。

(六)在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险及防范 。《税收征收管理办法》规定了税收优先权,该优先权在顺序上优先于抵押权。该法第45条第1款规定:“税务机关征税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”

该规定表明,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的,商业银行在处置抵押物时就要受到限制,税务机关有权先于商业银行处置并就处置价款优先受偿,收税后的剩余部分,商业银行才可以受偿。如果商业银行私自处置抵押物进行受偿,税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。

【企业因欠税风险】

1、信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额:

2、通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税;

3、直接要求房地产开发企业说明其纳税情况,提供完税凭证;

可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。

【土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险及防范】

首先,作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的,此时银行若到登记机关注销了原登记,却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记,一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到。

其次,土地使用权虽然没有被查封,但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内,抵押物突然被查封,此时,在建工程抵押权登记也无法办理。因为,根据《担保法》第37条第5项的规定,依法被查封的财产是不能抵押的。另外,根据《城市房地产抵押管理办法》(2001修正)第34条第2款:“抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”在注销在建工程抵押、重新办理房地产抵押登记的过程中也可能存在上述风险。

银行在因办理土地使用权抵押转为在建工程抵押、在建工程抵押转为房地产抵押而必须重新办理抵押登记时,首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封,如果被查封的,不得办理新的登记手续,而只能要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的,在办理新的抵押手续过程中,要带好完备的登记资料,力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施,防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。

【在建工程抵押办理保险过程中的风险及防范】

《城市房地产抵押管理办法》(2001修正)第23条规定:“抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人为抵押的房地产投保,保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的,抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。”

“银行同意接受抵押物的,应要求抵押人办理抵押物在抵押期间的财产保险,并应当在保险合同中明确建设银行为该项保险的第一受益人。财产保险费用由抵押人承担。”建设银行的抵押合同文本对此也作也约定。但根据我国《保险法》的规定,不管在保险责任开始前或者保险责任开始后,投保人都可以向保险人要求解除保险合同(即退保)。虽然抵押权存续期间,保险单正本在银行保管,但并不能排除投保人中途声明保险单丢失进而办理退保的情况。

根据《保险法》(2015修正)第49条:“保险标的转让的,被保险人或者受让人应当及时通知保险人,但货物运输保险合同和另有约定的合同除外。因保险标的转让导致危险程度显著增加的,保险人自收到前款规定的通知之日起三十日内,可以按照合同约定增加保险费或者解除合同。被保险人、受让人未履行本条第二款规定的通知义务的,因转让导致保险标的危险程度显著增加而发生的保险事故,保险人不承担赔偿保险金的责任。”此时,如果投保人不履行向保险公司的通知义务,作为第一受益人的银行也不知情,保险合同因而被保险人解除或保险人依法不承担赔偿责任,银行所持有的保险单等于一张废纸。

在办理在建工程抵押保险的过程中,应要求抵押人按照银行指定的险种、投保金额到与银行有合作关系的保险公司办理财产保险,并要求将保险公司办理财产保险,并要求将保险单中约定:“除非经过保险受益人(银行)的书面同意,投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的,保险人不得接受。”同时,应在与保险公司的合作协议中约定:“涉及银行利益的保单中,投保人声明保单丢失或要求中断、撤销保险的,保险公司应该及时通知银行。”万一抵押人不交纳保险费或中途中断、撤销保险的,银行应以自己的名义对该抵押物进行保险,要求抵押人负担保险费用,否则要求借款人归还贷款。

1、土地权属

在建工程的土地权属有两种性质,四种情况,即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况,其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。

2、项目权属

对在建房地产项目的抵押贷款评估,要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位,委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位,另有一个或两个参建单位,则参建单位的价值不属于委托单位所有,其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握,其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。

3、工程进度

评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度,即把握其已完成的实物工程量,对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备,就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时,不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。

4、销售状况

评估抵押价值时,必须清楚地把握两个问题,一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积,即可售部分;二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有,委托人无权将其抵押。

【适用客户】

房地产开发商、正在进行厂房投资建设的中型制造企业。

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